Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Eylül 2026 Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verilerini 5 Ekim 2026'da açıkladı. Açıklanan verilere göre tüketici fiyatları eylülde aylık %1,84, yıllık %29,73 arttı. Kira artışlarında yasal üst sınır olarak kullanılan TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ise %31,49 oldu. Böylece Ekim 2026'da sözleşmesi yenilenen konut ve çatılı işyeri kiracılarına uygulanabilecek en yüksek kira artışı %31,49 olarak belirlendi.
Eylül ayında %31,79 olan kira artış tavanı, ekimde 0,30 puan geriledi.
Ekim 2026 kira artış oranı kaç oldu?
| Gösterge (Eylül 2026) | Oran |
|---|---|
| Aylık TÜFE değişimi | %1,84 |
| Yıllık TÜFE değişimi | %29,73 |
| 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi (kira artış tavanı) | %31,49 |
Kira artışında esas alınan gösterge yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama TÜFE değişimidir. Bu nedenle yıllık enflasyon %29,73 olsa da kira artış tavanı %31,49'dur.
Bu oran kimler için geçerli?
%31,49'luk üst sınır, kira sözleşmesinin yenileme (kira yılı başlangıç) tarihi Ekim 2026'ya denk gelen kiracılar için geçerlidir. Örneğin sözleşmesi 15 Ekim 2024'te başlamış ve her yıl ekimde yenilenen bir kiracının yeni dönem kirası bu orana göre hesaplanır.
- Konut kiraları: Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kapsamındadır.
- Çatılı işyeri kiraları: TBK 339. madde uyarınca aynı kurallar çatılı işyerlerine de uygulanır.
- Yeni kiralanan evler: İlk kez yapılan sözleşmelerde kira bedeli taraflarca serbestçe belirlenir; tavan oran yenilenen kira dönemleri için geçerlidir.
Yasal dayanak: TBK 344. madde
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar sözleşmede daha düşük bir artış oranı (ör. sabit %20) kararlaştırdıysa, o oran uygulanır; sözleşmede yazan oran yasal tavanı aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir.
Sözleşmede artışa dair hüküm bulunmuyorsa, kira bedeli hâkim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması aşılmamak koşuluyla kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Ev sahibi daha fazla zam isteyebilir mi?
Hayır. Yenilenen kira döneminde ev sahibi %31,49'un üzerinde artış talep edemez. Kiracı, tavanın üzerindeki bir artışı kabul etmek zorunda değildir; daha fazla ödenmişse aşan kısmın iadesi gündeme gelebilir. Tavan bir üst sınırdır: Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir veya hiç artış yapmayabilir.
5 yıl kuralı ve hakkaniyet
TBK 344'ün üçüncü fıkrasına göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılının kira bedeli hâkim tarafından TÜFE'deki 12 aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Bu hesaplama her beş yılda bir yapılabilir ve belirlenen bedele sonraki yıllarda yine TÜFE tavanı uygulanır.
Uygulamada bu, aynı evde 5 yılı dolduran kiracıların kirasının, piyasa koşullarına yaklaştırılmak üzere kira tespit davası yoluyla %31,49'dan daha yüksek oranda artırılabileceği anlamına gelir. Ancak bu artışı ev sahibi tek taraflı belirleyemez; anlaşma sağlanamazsa karar mahkemeye aittir.
Örnek kira artış hesaplama tablosu
Yeni kira, mevcut kiranın 1,3149 ile çarpılmasıyla bulunur: Yeni kira = Eski kira × (1 + 0,3149).
| Mevcut kira | En fazla artış tutarı | En fazla yeni kira |
|---|---|---|
| 5.000 TL | 1.574,50 TL | 6.574,50 TL |
| 7.500 TL | 2.361,75 TL | 9.861,75 TL |
| 10.000 TL | 3.149,00 TL | 13.149,00 TL |
| 12.500 TL | 3.936,25 TL | 16.436,25 TL |
| 15.000 TL | 4.723,50 TL | 19.723,50 TL |
| 20.000 TL | 6.298,00 TL | 26.298,00 TL |
| 25.000 TL | 7.872,50 TL | 32.872,50 TL |
| 30.000 TL | 9.447,00 TL | 39.447,00 TL |
Adım adım hesaplama
- Sözleşmenizin yenileme ayını kontrol edin (bu oran yalnızca Ekim yenilemeleri içindir).
- Sözleşmedeki artış maddesine bakın; yazan oran %31,49'dan düşükse o oran uygulanır.
- Mevcut aylık kirayı 0,3149 ile çarparak en fazla artış tutarını bulun.
- Bu tutarı mevcut kiraya ekleyerek yeni kira tavanını hesaplayın.
Son aylardaki kira artış oranları
| Uygulama ayı | Kira artış tavanı (12 aylık ort. TÜFE) |
|---|---|
| Ocak 2026 | %34,88 |
| Şubat 2026 | %33,98 |
| Mart 2026 | %33,39 |
| Nisan 2026 | %32,82 |
| Mayıs 2026 | %32,43 |
| Haziran 2026 | %32,24 |
| Temmuz 2026 | %32,03 |
| Ağustos 2026 | %31,90 |
| Eylül 2026 | %31,79 |
| Ekim 2026 | %31,49 |
Karşılaştırma için Ekim 2025'te kira artış tavanı %38,36 idi; yani bir yıl önce sözleşmesi yenilenen kiracılara göre bu yılki artış tavanı yaklaşık 6,9 puan daha düşük.
Uyuşmazlıkta arabuluculuk zorunlu
Kira artışı konusunda kiracı ile ev sahibi anlaşamazsa doğrudan dava açılamaz. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kira bedelinin tespiti, uyarlanması, tahliye gibi) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Başvuru, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.
Sık Sorulan Sorular
Ekim 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
TÜİK'in Eylül 2026 verilerine göre 12 aylık ortalama TÜFE değişimi %31,49'dur. Ekimde yenilenen sözleşmelerde kira en fazla bu oranda artırılabilir.
Kira artışında yıllık enflasyon mu, 12 aylık ortalama mı esas alınır?
TBK 344 gereği 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi esas alınır. Eylül 2026'da yıllık enflasyon %29,73, 12 aylık ortalama ise %31,49'dur.
Sözleşmemde %25 artış yazıyor, ev sahibi %31,49 isteyebilir mi?
Hayır. Sözleşmede kararlaştırılan oran yasal tavanın altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır.
İşyeri kiraları için de aynı oran mı geçerli?
Evet. Çatılı işyeri kiralarında da yenilenen kira dönemlerinde %31,49 üst sınırı uygulanır.
5 yılı dolduran kiracıya daha fazla zam yapılabilir mi?
Beş yılı aşan sözleşmelerde kira bedeli, emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınarak yeniden belirlenebilir. Anlaşma olmazsa önce arabulucuya, ardından mahkemeye gidilir.
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr)
