Kasım 2026'da kira sözleşmesi yenilenecek kiracı ve ev sahiplerinin uygulayabileceği en yüksek artış oranı, TÜİK'in 3 Kasım 2026 Salı günü saat 10.00'da açıklayacağı Ekim ayı enflasyon verisiyle belli olacak. Yasal üst sınır, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişimi. Ekim ayında bu oran yüzde 31,49 olarak uygulanmıştı.
Bu yazı 2 Kasım 2026'da, Ekim verisi açıklanmadan önce hazırlanmıştır. Aşağıda kira artışının yasal dayanağını, oranın nasıl hesaplandığını, örnek hesaplamaları ve Kasım oranına ilişkin yaklaşık bir tahmini bulabilirsiniz. Tahmin bölümündeki rakamlar resmi değildir.
Kasım 2026 kira artış oranı ne zaman açıklanacak?
TÜİK, Ekim 2026 Tüketici Fiyat Endeksi bültenini 3 Kasım 2026 Salı saat 10.00'da yayımlayacak. Bültende yer alan "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranı, Kasım ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranı olacak. Veri TÜİK'in veri portalında yayımlanır.
Kira artışının yasal kuralı: TBK 344. madde
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre:
- Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir, daha yüksek bir oranda anlaşamaz.
- Sözleşmede artış oranı hiç belirlenmemişse de aynı üst sınır geçerlidir; bu durumda bedel hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
- Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılının bedeli TÜFE'nin yanı sıra kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakim tarafından belirlenebilir.
Konut kiralarında 2022-2024 arasında uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten bu yana konut ve işyeri kiralarında tek ölçü TÜFE'nin on iki aylık ortalaması.
Hangi ayın oranı uygulanır?
Uygulamada kira artışında, sözleşmenin yenilendiği ayın başında açıklanan, bir önceki aya ait on iki aylık ortalama oran esas alınıyor. Buna göre Kasım 2026'da yenilenen sözleşmeler için 3 Kasım'da açıklanacak Ekim 2026 verisi dikkate alınacak. Sözleşmenizin yenilenme günü 1 veya 2 Kasım ise ya da sözleşmede farklı bir hesaplama yöntemi yazıyorsa, uyuşmazlık yaşamamak için ev sahibiyle yazılı mutabakat yapmanızı ya da bir hukukçuya danışmanızı öneririz.
Son açıklanan veri: Eylül 2026
TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı Eylül verilerine göre:
| Gösterge (Eylül 2026) | Oran |
|---|---|
| Aylık TÜFE değişimi | %1,84 |
| Bir önceki yılın Aralık ayına göre | %24,32 |
| Yıllık TÜFE değişimi | %29,73 |
| On iki aylık ortalamalara göre değişim (Ekim kira tavanı) | %31,49 |
Karşılaştırma için: Eylül 2025'te on iki aylık ortalama değişim yüzde 38,36 idi. Kasım 2025'te kiralara uygulanabilecek üst sınır ise yüzde 37,15 olmuştu. Yıllık enflasyon gerilediği için kira tavanı da her ay kademeli olarak düşüyor.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Hesaplama basittir: Mevcut kira bedeli, açıklanan oranla çarpılır ve bulunan tutar kiraya eklenir.
Formül: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran / 100)
Aşağıdaki tablo, Ekim ayında uygulanan yüzde 31,49 oranıyla yapılmış örnektir. Kasım oranı 3 Kasım'da açıklandığında rakamlar bu orana göre değişecektir.
| Mevcut kira | Artış tutarı (%31,49) | Yeni kira |
|---|---|---|
| 10.000 TL | 3.149 TL | 13.149 TL |
| 15.000 TL | 4.723,50 TL | 19.723,50 TL |
| 20.000 TL | 6.298 TL | 26.298 TL |
| 25.000 TL | 7.872,50 TL | 32.872,50 TL |
| 30.000 TL | 9.447 TL | 39.447 TL |
Kasım oranı yüzde kaç olabilir? (Tahmin, resmi değil)
TCMB'nin Ekim 2026 Piyasa Katılımcıları Anketi'nde Ekim ayı için aylık enflasyon beklentisi yüzde 2,11 olarak aktarıldı. Geçen yıl Ekim ayında aylık enflasyon yüzde 2,55, yıllık enflasyon yüzde 32,87 olmuştu.
Ekim'de aylık enflasyonun beklentiye yakın gelmesi halinde yıllık enflasyonun yüzde 29 civarına inmesi, on iki aylık ortalamanın da Eylül'deki yüzde 31,49'dan yüzde 31,2 dolayına gerilemesi beklenebilir. Bu rakam devlethane.com'un beklenti anketine dayanan yaklaşık hesaplamasıdır; kesin oran yalnızca TÜİK'in açıklamasıyla belli olacaktır.
| Mevcut kira | Yeni kira (tahmini %31,2 ile) |
|---|---|
| 10.000 TL | 13.120 TL |
| 20.000 TL | 26.240 TL |
| 30.000 TL | 39.360 TL |
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi yüzde 31'den fazla zam isteyebilir mi?
Beş yılını doldurmamış sözleşmelerde hayır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu hüküm, TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kısmı için geçersizdir.
Oran işyeri kiralarında da geçerli mi?
Evet. TBK 344. madde konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisi için de uygulanır.
Artışı yıllık enflasyona göre yapabilir miyim?
Yasal üst sınır yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamadır. Yıllık oran ortalamanın altında kaldığı dönemlerde taraflar daha düşük olan yıllık oranda da anlaşabilir.
